![]()
Украинский рынок недвижимости сегодня является одним из самых парадоксальных в мире. Если взять за пример город Киев, то в нем есть колоссальный спрос на жилье, но сделки случаются крайне редко. И то, как правило, среди тех, кто желает обменять. Тем временем подавляющее большинство снимает квартиры или проживает в стесненных условиях. Глядя на сегодняшнее состояние экономики, рост уровня безработицы и стабильное увеличение тарифов на коммунальные услуги, можно смело предположить, что такая ситуация продлится еще не один год. Возникает резонный вопрос: а что же позволит перезапустить отечественный рынок недвижимости?
Некоторые считают, что снижение цен и отход от политики привязки стоимости жилья к курсу доллара, позволили бы оживить этот сектор экономики. Но подавляющее большинство продавцов пока не готовы делать хоть какие-то шаги в этом направлении. Опять же – являясь в большинстве своем обменщиками, они просто не могут продавать свои квартиры в национальной валюте, так как есть серьезный риск, что при покупке другого жилья им просто не хватит денег.
Несомненно, цены будут снижаться, так как лишь единицы готовы годами ждать продажи своей недвижимости. Но это снижение будет осуществляться довольно медленно. Тут следует понимать – даже падение цен на квартиры и дома вряд ли будет существенно развивать рынок. Во всяком случае, опыт Украины в период мирового финансового кризиса 2008-2009 годов показывал, что не падение цен, а эффективное ипотечное кредитование способно «перезагрузить» и оживить эту среду.
Но здесь тоже не все так хорошо. Несмотря на значительное сокращение предложений от банков, сегодня в некоторых крупных финансовых институтах все же можно получить ссуду на покупку жилья. Но безупречная кредитная история, возможность оплатить 40 % первоначального взноса и высокая зарплата еще не являются гарантией получения займа. Всему виной чересчур высокие процентные ставки по ипотеке.
Многие застройщики раньше любили приводить несложный математический расчет, где сравнивалась арендная плата за квартиру и размер ежемесячного платежа в банке по ипотечному кредиту. Естественно, пример подбирался так, чтобы кредит выглядел более привлекательным: будучи равным или чуточку выше цены аренды. Но этот метод работал в условиях благополучной экономики Украины.
Например, сегодня вполне возможно найти для съёма двухкомнатную квартиру площадью 60 «квадратов» за 6 тыс. грн. В то время как займ на покупку аналогичного жилья, стоимость которого 25 тыс. грн за 1 кв. метр составит 1,5 млн грн. Первый взнос необходимо внести в размере 30 % - 450 тыс. грн. Ну и срок погашения - 30 лет. Если взять кредит по схеме аннуитета, то ежемесячный платеж за такое жилье составит порядка 17,5 тыс. грн, а общая переплата по кредиту будет более 300 %.
И тут даже дело не в этом. Просто ежемесячный платеж почти втрое выше стоимости аренды. А такую сумму сегодня мало кто способен выложить. Зато если взять среднеевропейскую ставку по ипотечному кредиту в 6 %, то точно такая же недвижимость обойдётся порядка 6500 тыс. грн ежемесячно. А это вполне сопоставимо с ценой аренды.
Все это наглядно демонстрирует, что даже активная программа ипотечного кредитования вряд ли оживит рынок. Ведь учетная ставка НБУ сегодня равна 30 %, а значит коммерческий банк не сможет предоставить кредит менее, чем под 31-32 % годовых. А при таком раскладе гораздо выгоднее арендовать, чем приобретать жилье в кредит.
Роман Килимник
По материалам dengi-info. com